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预见 | 2019年新乡楼市怎么走? 这7个小趋势不能错过!

新乡  作者：房天下  2019-01-04 09:33

[摘要] 罗辑思维2018年的跨年演讲主题是——「小趋势」。罗振宇说，我们这代人的信息处境早已变成了：知道太多事实，但依旧看不清真相。因此，关注小趋势，就是一件很重要的事情了

罗辑思维2018年的跨年演讲主题是——「小趋势」。

罗振宇说，我们这代人的信息处境早已变成了：知道太多事实，但依旧看不清真相。因此，关注小趋势，就是一件很重要的事情了。

那么，在跌宕起伏的2018年，新乡房地产市场释放了哪些小趋势呢？

让我们一起先来回顾一下这一年与房地产波动紧密相连的调控政策、信贷政策和货币政策：

一、调控政策收紧

国内

7月31日，召开的中共中央政治局会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

10月29日，住建部提出：要求各地坚决落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”......

作为三线城市，在房地产业发展的过程中，新乡市更多地受到大环境的影响和引导。

随着国家调控政策收紧，新乡市新建商品房销量7月份成交量达到小高峰，8月以来略有回落，成交量走势与国家调控政策基本同步，呈现量降价稳将的趋势。

河南

7月9日，河南省住建厅印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》：一是加强商品房预售许可管理。二是加强商品房销售现场管理。三是加强商品房销售行为监管。四是规范房地产经纪机构服务行为。

8月10日，河南省9部门联合发布《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》的通知，整治重点：一是投机炒房行为。二是房地产“黑中介”违法违规行为。三是房地产开发企业违法违规行为。四是虚假房地产广告；

8月16日，新乡市人民政府发布《关于依法查处商品房违法违规预售行为的通告》：未取得《商品房预售许可证》的,不得以任何形式进行销售、不得设立销售场所,不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布违法宣传广告,不得参加任何营销活动........

随着河南省重拳出击，郑州、新乡、许昌、焦作、洛阳等地市纷纷开启了关于商品房预售专项整治活动。经历了2016、2017连续两年的销售旺年之后的新乡市房地产市场进入了产业稳定调整期，成交量也回归常态。

二、金融政策收紧

在金融方面，贷款政策日渐趋严，监管力量持续加强：

3月30日，新乡市住房公积金管理委员会发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款相关政策的通知》:自2018年4月8日起，将“住房公积金个人住房贷款额度55万元”调整为：“夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度55万元；单方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度30万元。”

3月到5月期间，新乡市内多家银行首套房执行基准利率普遍上浮25%—30%，导致贷款成本加大，还款压力增大；与此同时，邮政银行、建设银行、农村信用社和工商银行对首套房首付做了要求，在以往20%的基础上上浮了5%和10%，提高了购房门槛。两大措施同行并举，直接影响了市场上购房客户的欲望。

从房企角度来看，金融政策收紧，房企融资款困难、融资成本增大。

从购房者角度看，房贷利率上浮，贷款资格日趋严格，购房成本增加，造成了市场观望延期。

三、城镇化推进

为加快农业转移人口市民化,推进以人为核心的新型城镇化，新乡近年来出台多项支持农业转移人口市民化政策，目前，新乡市的人口总数从600.43万（2013年末），增长至614.39万（2017年末），城镇化率从46.07%（2013年末），增长至51.96%（2017年末），呈现整体稳步上升趋势。

7月27日，新乡市人民政府办公室发布了《新乡市人民政府办公室关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》：通过建立健全财政政策支持体系,强化“一基本两牵动三保障”(产业为基,就业为本,住房和学校牵动,基本公共服务保障、社会保障和农民权益保障)机制,促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化,稳步提高户籍人口城镇化率。

值得一提的是，2018年郑州施行了变相放宽限购的“人才政策”，对平原示范区的市场一定影响，销售量回落，投资力度放缓。但整体来看，随着农村人口不断落户市区，带来的住房刚性需求仍将成为新乡楼市一个重要爆发点。 

四、释放七大小趋势

除了政策、金融调控外，2018新乡市也发布了七大小趋势，它们分别是：特色小镇和特色小城镇、装配式建筑、超低能耗建筑、特色文化街区、棚改、养老服务、现代物流。

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2018年，受国家调控政策的持续深化影响，新乡市房地产市场下半年成交量持续波动，销售量较为平淡，市场观望情绪渐浓。

预计2019年销售量将延续2018年的基本趋势，但基于人口增长和城市拆迁形成的刚性需求，以及居住升级而形成的改善型需求支撑，新乡市房地产市场仍将稳健发展。

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