[摘要] 2013年以来,“高周转”成为房地产行业的关键词,记者采访多位开发商人士了解到,2014年将有更多的房企转型高周转路线。
楼市大决战能不能提前到上半年,一定程度上取决于项目的施工速度。在绝大多数品牌房企实施产品标准化开发后,速度已经不是问题。只要交地,很多项目都可以在8个月内入市,有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。
然而,对于房企来说,走高周转之路又面临怎样的机遇和挑战?
“高周转”路线将继续
2013年以来,“高周转”成为房地产行业的关键词,记者采访多位开发商人士了解到,2014年将有更多的房企转型高周转路线。
按照一般房地产开发的节奏,在获取项目后,会先进行产品定位和策划,再委托设计单位做方案和施工图,期间将会展开多次讨论与评审,如此一来,从拿地到开工,短则8个月,长则一年。
但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企,通常仅需要3、4个月,到第8、9个月就可以开盘销售,而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例,即拿地5个月动工、9个月销售、个月售出八成、产品必须六成是住宅。
在开发成本越来越高的时代,“快”成为制胜法宝。“假设项目获取费用是10亿元,按照11%行业平均负债利率计算,每天的资金成本就是30万元,150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中,相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。”兰德咨询总裁宋延庆对记者说道。
“所以现在我们都不能等,不会说像以前去等土地,每年耗费的巨额资金成本根本不能想象,只能尽努力加快速度开发。”北京一位房企人士对记者表示。
的确,高地价已经不断侵蚀房地产行业的盈利状况。据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示,随着市场的竞争越来越激烈,房地产行业的平均利润率也将越来越低,预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。根据预计,到2015年房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时,不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。
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