2018年1-10月份新乡市房地产市场运行情况分析

一、市场基本情况

（一）新建商品房

投放：全市新房投放面积566.38万㎡，48609套，同比分别增长39.87%、35.87%，其中住宅485.35万㎡，38409套，同比分别增长44.87%、42.86%。

市区新房投放面积320.54万㎡，29244套，同比分别增长45.43%、36.13%，其中住宅投放265.59万㎡，21706套，同比分别增长51.23%、49.54%。

其中：平原新区新房投放面积120.41万㎡，9857套，同比分别增长23.67%、24.80%，其中住宅投放108.82万㎡，8639套，同比分别增长22.99%、29.29%；

经开区新房投放面积46.11万㎡，4336套，同比分别增长249.38%、299.26%，其中住宅投放40.86万㎡，3526套，同比分别增长222.78%、248.76%；

高新区新房投放面积42.35万㎡，3675套，同比分别增长67.16%、20.97%，其中住宅投放37.59万㎡，3036套，同比分别增长140.29%、131.40%。

县市新房投放面积245.84万㎡，19365套，同比分别增长33.23%、35.47%, 其中住宅投放219.76万㎡，16703套，同比分别增长37.86%、35.03%。

销售：全市新房销售面积502.45万㎡，43596套，销售金额270.43亿元，同比分别增长-1.38%、3.00%、7.90%，其中住宅销售面积429.63万㎡，34920套，销售金额224.28亿元，同比分别降低9.03%、7.77%、0.49%，销售均价5357元/㎡，同比增长14.63%。

市区新房销售面积241.34万㎡，23404套，销售金额167.60亿元，同比分别下降12.98%、2.85%、3.56%；其中住宅销售面积193.94万㎡，16309套，销售金额135.38亿元，同比分别下降21.46%、18.73%、10.90%，销售均价6980元/㎡，同比增长13.44%。

其中：平原新区新房销售面积69.41万㎡，销售套数5556套，销售金额57.80亿元，同比分别下降26.15%、22.55%、28.23%，其中住宅销售面积66.32万㎡，5293套，销售金额54.91亿元，同比分别下降26.94%、23.30%、28.81%，销售均价8279元/㎡，同比下降2.55%；

经开区新房销售面积22.21万㎡，销售套数2105套，销售金额12.36亿元，同比分别增长0.66%、30.02%、26.57%，其中住宅销售面积17.68万㎡，1474套，销售金额10.66亿元，同比分别增长-16.89%、-3.85%、11.94%，销售均价6030元/㎡，同比增长34.69%；

高新区新房销售面积34.87万㎡，销售套数3048套，销售金额20.73亿元，同比分别增长18.99%、-3.33%、44.02%，其中住宅销售面积31.96万㎡，2606套，销售金额18.62亿元，同比分别增长27.50%、20.09%、64.11%，销售均价5826元/㎡，同比增长28.72%。

县市新房销售面积261.11万㎡，20192套，销售金额102.83亿元，同比分别增12.47%、10.72%、33.83%，其中住宅销售面积235.68万㎡，18611套，销售金额88.90亿元，同比分别增长4.59%、4.59%、24.81%，销售均价3733元/㎡，同比增长16.92%。

价格：全市普通商品住房销售均价5357元/㎡，同比增长14.63%。

市区普通商品住房销售均价6980元/㎡，同比增长13.44%。

其中：平原新区普通商品住房销售均价8279元/㎡，同比下降2.55%；

经开区普通商品住房销售均价6030元/㎡，同比增长34.69%；

高新区普通商品住房销售均价5826元/㎡，同比增长28.72%。

县市普通商品住房销售均价3733元/㎡，同比增长16.92%。

可售：截至2018年10月底，全市商品房库存套数73684套，库存面积675.12万㎡，消化周期13月；其中住宅库存套数26372套，库存面积334.57万㎡，消化周期7个月。

市区商品房库存套数57394套，库存面积472.80万㎡，消化周期17个月；其中住宅库存套数16878套，库存面积213.81万㎡，消化周期9个月。

其中：平原新区商品房库存套数11647套，库存面积109.15万㎡，消化周期12个月；商品住房库存套数5209套，库存面积73.28万㎡，消化周期8个月。

县区商品房库存套数16290套，库存面积202.32万㎡，消化周期8个月；其中住宅库存套数9494套，库存面积120.76万㎡，消化周期5个月；【注：消化周期=库存面积/2017年全年月均销售面积】。

（二）存量房

市区二手房交易面积144.69万㎡，14447套，53.73亿元，同比分别增长-10.88%、-4.99%、6.24%；其中二手住房交易面积137.81万㎡，14178套，51.56亿元，同比分别增长-11.11%、-4.83%、7.22%，交易均价4667元/㎡，同比增长21.06%。【注：二手房交易均价以评估价为计算基础，排除继承、赠与、生效法律文书等非市场交易部分】

（三）房地产开发投资

前3季度，新乡市共完成房地产开发投资额245.26亿元，同比下降13.5%，全省排名第4位；本年土地购置面积共计37.19万㎡，同比增长195.2%；施工面积共计2047.35万㎡，同比降低0.7%，其中住宅1737.64万㎡，同比降低2%；新开工面积共计362.54万㎡，同比降低2.6%，其中住宅317.52万㎡，同比降低1.1%；竣工面积共计156.07万㎡，同比降低5.8%，其中住宅137.78万㎡，同比降低4.6%。

（四）全省排名

前3季度，投放量（299.85万㎡）全省排名第3位，次于郑州（1307.28万㎡）和驻马店（366.43万㎡）；销售量（213.97万㎡）全省排名第5位，次于郑州（1437.22万㎡）、商丘（264.64万㎡）、驻马店（256.82万㎡）和洛阳（244.47万㎡）；二手房销售量（134.09万㎡）全省排名第3位，次于郑州（326.03万㎡）和洛阳（146.14万㎡）；市区商品住房价格达到6959元/㎡，在全省处于偏高水平，排名第2位，次于郑州（9230元/㎡），全省商品住房均价为7012元/㎡。

二、市场情况分析

（一）土地供应持续增加

近3个月，市区土地市场成交不断，出让成交商住用地超过20宗，千亩用地，成交金额超过40亿元，超过去年同期，目前土拍市场的主要区域为东南区域。引人关注的是8月份忆通置业和佳兆业置业分别以643万/亩和636万/亩拍得东南区域两地块，楼面价均价超过2700元/㎡，这两块地块成为今年土地土拍市场已拍得的贵地块。9月份共出让成交地块2宗，分别被河南宸瑞堂实业有限公司和新乡市强业房地产开发有限公司以636万/亩（总价2.64亿元、面积41.58亩、地址科隆大道与新中大道西南角）和421万/亩（总价0.34亿元、面积8.01亩、地址牧野大道与向阳路东北角）的竞拍成交价拍得，3宗流拍。10月份，共出让成交地块3宗，被新乡万华高科置业有限公司以170万/亩（总价1.87亿元、面积110.27亩、地址市区规划路以东、关堤街以西、规划路以南、海河路以北）的竞拍成交价拍得。

预计，东南区域未来将成为新房销售的主要区域，未来2-3年内将会为市区商品房及住房市场提供近3万套房源，对稳定投放市场、扭转不利局面和夯实未来市场基础起着至关重要的作用。

（二）新房投放开始复苏

1-10月份，市区新建商品房共投放320.54万㎡，同比增长45.43%，其中住房共投放265.59万㎡，同比增长51.23%。土拍市场自去年年底至今持续复苏，成交不断，对今年及明年投放力度的加大产生了积极推动作用，投放止住了持续下滑的态势，开始触底反弹。

10月份，市区新建商品房共投放20.69万㎡，同比降低16.66%，其中住房共投放18.69万㎡，同比增长48.04%。投放多的三个项目分别是国悦城·悦府，共投放面积5.03万㎡，417套。其次是东哲中南府，共投放面积4.72万㎡，354套。第三名是云松·金域华府，共投放2.72万㎡，212套，这三个项目投放量约占全市区10月份投放量的6成。

2018年以来，平原新区持续投入的项目依然是奥特莱斯、绿地·泰晤士新城、悦云庄、天地康苑、碧桂园·水岸印象和建业·比华利庄园等，投放量约占整个市区的4成，占比保持平稳。

（三）成交量持续波动

10月份，市区新建商品房销售27.37万㎡、2628套、19.44亿元，同比分别增长8.25%、17.48%、17.57%。其中住宅销售24.42万㎡、2112套、17.4亿元，同比分别增长17.25%、25.27%、27.53%。在持续深化调控政策的大背景下，房价趋稳，成交量持续回落，预计下半年调控政策仍将延续从严趋势。新乡市作为三四线城市，由于政策趋紧，下半年成交量仍将低迷，甚至延续到明年上半年。整体来看，量降价稳将是主要趋势。预计，全年投放量维持在400-420万㎡左右，全年销售量维持在300-320万㎡左右。

（四）房价出现波动

1-10月份，市区普通商品住房销售价格6980元/㎡，同比增长13.44%。4-10月份，市区商品住房均价分别为7147元/㎡、6887元/㎡、7749元/㎡、7273元/㎡、7174元/㎡、6916元/㎡、7125元/㎡，增速持续回落，房价逐渐回归正常。预计，全年商品住房价格将突破7000元/㎡。

今年土拍市场的主要区域为东南区域，出让成交多宗优质地块，起拍起始价较高，多数地块的楼面价高达2700元/㎡以上。预计，东南区域会因为物价的通货膨胀、地价的不断上涨、房企开发成本的不断提高、主城区现售的优质楼盘较少等多方面因素影响，未来2-3年内或将逐渐拉动整个市区的房价上涨。近市区土拍市场成交不断，虽然给市场传递出供应增加的预期，但是截止目前，去年和今年成交的多个地块，进展速度缓慢，多个房企原计划7、8月份开盘的项目，预计快要推迟数月才可能具备预售条件（如：孟电恒达·观澜壹号、建业·春天里、恒大御府、捷安置业·龙湾国际、新牧房地产·大桥云锦府、央棠、锦宏·光耀城、忆通置业等），若市区多数楼盘延迟交房，多重因素将造成期房房价再次波动，二手房和部分现房的成交价格将持续攀升，并继续拉大与期房的差距。由于具备预售备案资格的新房成交量在减少，二手房价格将上涨且成交比重增加，市区年底的商品房和二手房价格将再创新高，预计明年春节过后，随着今年拍得地块的开发企业陆续备案，市区商品房和二手房价格或将趋于合理。希望开发企业尽快完善自身的预售备案条件，积极回笼资金，加快入市节奏，这一定程度上可以平衡供需比，稳定房价。

（五）平原示范区拉动效应减缓

2017年，平原示范区新建商品房销售面积113.32万㎡，占市区总销售面积（332.94万㎡）的34%，销售金额96.68亿元，占市区总销售金额（210.08亿元）的46%。今年1-10月份，平原示范区新建商品房销售面积占市区总销售面积的28%，销售金额占市区总销售金额的34%，占比持续回落。

2017年平原示范区销售火热是得益于郑州“限购”政策的影响，在“郑新融合”的背景下，该区凭借得天独厚的地理位置，更多得到了来自郑州置业者的青睐，所以销售量一直处于高位。但进入2018年以来，该区销售量出现回落，投资力度放缓，在经历了2016、2017年高销售年份之后，并没有增加新的购买人群，置业者依然局限在郑州北部区域，郑州今年施行了变相放宽限购的“人才政策”（是导致目前平原新区销售低迷的主要原因）。该区的置业者85%以上来自于郑州方向，这一政策的实施，无异对平原示范区的销售产生不利影响，销售量下滑也在所难免，各开发企业的投资步伐也会相对减缓。

（六）存量房市场总体平稳

1-10月份，二手住房成交量为137.81万㎡，14178套，新建商品住房的销售量193.94万㎡，16309套，差距在减小，这说明我市的置业者逐渐关注二手房，这跟优质地理位置的新房房源偏少和价格偏高有一定关系。市区二手房的销售量在全省排名靠上，二手住房价格在全省排名中游靠上，维持全省平均水平，存量房市场基本保持平稳。预计，全年二手住房销售量维持在160-180万㎡。