[摘要] 1-9月份，全市新房销售面积482.27万平方米，37335套，销售金额188.26亿元；其中住宅销售面积411.49万平方米，34190套，销售金额161.75亿元；1-9月份，全市普通商品住房销售价格3931元；市区普通商品住房销售价格4454元……
2016年前三季度新乡市房地产
市场运行情况分析
新乡市不动产登记和交易中心
一、市场基本情况
（一）新建商品房
投放：
1-9月份，全市新房投放面积364.72万平方米，31112套，同比分别增长19.07%、10.42%，其中住宅289.81万平方米，同比增长11.32%，23195套，同比增长5.54%。
市区新房投放面积241.32万平方米，21613套，同比分别增长41.46%、22.37%，其中住宅投放181.1万平方米，14630套，同比分别增长25.43%、15.73%。
县市新房投放面积123.4万平方米，9499套，同比分别下降9.06%，9.65%，其中住宅投放108.71万平方米，8565套，同比分别下降6.25%，8.26%。
销售：
1-9月份，全市新房销售面积482.27万平方米，37335套，销售金额188.26亿元，同比分别增长46.23%、37.13%、47.44%，其中住宅销售面积411.49万平方米，34190套，销售金额161.75亿元，同比分别增长40.52%、39.11%、57.11%。
市区新房销售面积330.65万平方米，25470套，销售金额140.88亿元，同比分别增长70.53%、50.67%、70.43%，其中住宅销售面积275.77万平方米，23357套，销售金额122.48亿元，同比分别增长58.05%、54.79%、77.98%。
县市新房销售面积151.63万平方米，11865套，销售金额47.38亿元，同比分别增长11.56%、14.97%、5.24%，其中住宅销售面积135.73万平方米，10833套，销售金额39.27亿元，同比分别增长14.67%、14.18%、15.04%。
价格：
1-9月份，全市普通商品住房销售价格3931元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长11.81%。
市区普通商品住房销售价格4454元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长8.9%。
县市普通商品住房销售价格2893元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长0.32%。
供需比：
1-9月份，全市商品房供需比为0.76:1。
市区商品房供需比为0.73:1。
县市商品房供需比为0.81:1。
可售：
截止2016年9月底，市区商品房累计可售面积477.15万平方米，54706套；商品住房可售面积243.13万平方米，19499套。商品房消化周期是17个月，其中住宅9个月。（根据2015年月均销售面积28.17万平方米，其中住宅25.82万平方米，用现库存数除以去年月均销售面积得出消化周期）。
（二）存量房
销售：
1-9月份，全市二手房交易面积101.96万平方米，交易套数9021套，同比分别增长1.2%、0.66%，其中二手住房交易面积92.2万平方米，同比增长0.25%，8602套，同比降低1.38%。
市区二手房交易面积89.4万平方米，同比增长0.27%，交易套数8030套，同比减低2.18%，其中二手住房交易面积80.86万平方米，7648套，同比分别减低0.54%、4.4%。
县市二手房交易面积12.56万平方米，991套，同比分别增长8.37%、31.61%，其中二手住房交易面积11.34万平方米，954套，同比分别增长6.31%、32.13%。
价格：
1-9月份，全市二手住房交易价格2691元，与2015年同期不变。
市区二手住房交易价格3435元，同比增长0.41%。
县市二手住房交易价格1946元，同比减低0.7%。
（三）房地产开发
1-8月份，全市房地产开发投资共计230.87亿元，位居全省第3位，占全省比重6.5%，同比增长37%，增速位居全省第1位。
本年土地购置面积共计40.9万平方米，同比增长47.5%。
施工面积共计2142.59万平方米，同比增长16.5%。其中，住宅1844.76万平方米，同比增长15.7%。
新开工面积共计481.48万平方米，同比增长52.2%。其中，住宅432.25万平方米，同比增长57.6%。
竣工面积共计217.99万平方米，同比增长65.9%。其中，住宅196.37万平方米，同比增长58.1%。
（四）全省排名
1-8月份，投放量全省总排名第5位，仅次于郑州（1057.15万平方米）、洛阳（325.7万平方米）、新郑（243.49万平方米）和漯河（232.66万平方米）。
销售量全省总排名第4位，仅次于郑州（1243.19万平方米）、洛阳（445.83万平方米）、新郑（347.96万平方米）。
库存量全省总排名第3位，仅次于郑州（1817.77万平方米）和洛阳（670.19万平方米）。
二手房销售量全省总排名第3位，仅次于郑州（466.83万平方米）和洛阳（108.71万平方米）。
商品住房价格保持稳定，在全省处于中等偏上水平，排名第10位。
二、市场形势分析
（一）各房企投放力度平稳。
1-9月份，市区新房投放面积241.32万平方米，21613套，同比分别增长41.46%、22.37%，其中住宅投放181.1万平方米，14630套，同比分别增长25.43%、15.73%；按区域划分，平原新区的投放力度大，占市区总投放的35%，其次为东区，占市区总投放的30%，投放量少的是风泉区，占市区总投放的1%。
受环境影响，各房企加大了推盘力度，项目相对集中，如东区的忆通壹世界、惠邦华恩城、正商城、金宸国际，平原新区的恒大御景湾、碧桂园凤凰湾、绿地泰晤士新城等项目（以上项目的投放量均排在2015年各房企投放排行榜前十）占据大半，小项目投放也零零散散，数量有限；因近期商品住宅方面销售火爆，各房企加大了市场投入，增速上有所回升，但投放量较大的房企依然以以上几家为主，多聚于平原新区，新的市场投放依然投入在老项目上，各房企在内城区内的新开发项目几乎没有，现在市区房地产市场投放方面的特点就是大房企持续做大，小房企略显颓势；根据市统计局的数据，1-8月份本年土地购置面积共计40.9万平方米，同比增长47.5%，1-7月份本年土地购置面积共计19.48万平方米，同比降低29.8%，8月份当月土地购置面积猛增了21.42万平方米，开发用地的减少，一定程度上限制了商品房的投放，也导致了供需比的失衡。
（二）成交量趋势向好。
1-9月份，市区新房销售面积330.65万平方米，25470套，销售金额140.88亿元，同比分别增长70.53%、50.67%、70.43%，其中住宅销售面积275.77万平方米，23357套，销售金额122.48亿元，同比分别增长58.05%、54.79%、77.98%。
前期多项优惠政策效应明显并带动市场积极前行，效果明显。平原新区的碧桂园凤凰湾项目是市区前9个月的销售，其次分别为恒大御景湾、绿地泰晤士新城、常春藤、忆通壹世界。东区如伟业中央公园、惠邦华恩城、正商城、金宸国际、星海国际等，这些项目是近几个月来销售好的几个楼盘，几乎占到东区新建楼盘销售总量的大半，去库存趋势较好，目前的销售火爆趋势将延续到年底。预计全年商品房销售量会达到430-450万平方米左右，成为历年高峰，超过2013年的414.64万平方米。
（三）去库存压力不大。
截止2016年9月底，市区商品房累计可售面积477.15万平方米，54706套；商品住房可售面积243.13万平方米，19499套。商品房消化周期是17个月，其中住宅9个月。（根据2015年月均销售面积28.17万平方米，其中住宅25.82万平方米，用现库存数除以去年月均销售面积得出消化周期），去库存压力不大，去化周期在合理区间。
（四）房价保持稳定。
1-9月份，市区普通商品住房销售价格4454元（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长8.9%。去年第三季度以来，东区和平原新区有新的楼盘相继入市（如忆通壹世界二期、恒大御景湾、碧桂园凤凰湾、宝龙城市广场二期等)，这些楼盘的入市均价普遍偏高，是目前市场销售市场主力项目，忆通壹世界二期洋房的均价甚至达到了6500元/平方米以上，直接拉高了东区均价。预计，今年市区商品住房均价将维持在4500-4700元/平方米之间，波动不大。
同时，需要关注的是惠邦华恩城、正商城、常春藤、上海城等个别楼盘以比“团购房”稍偏高的入市价销售掉现有存房，但这些在售商品住房并不以“团购房”类型进行交易，依然按照正常交易类型进行买卖，所以我们在数据整理上依然按照普通商品住房的价格给予统计汇总，这种情况在一定程度上得以平衡了市区均价，一直保持在平稳水平，形成了“销售量猛增，价格并没有随之猛增”的局面，市区的房屋价格方面应该说是健康向前的。
（五）存量房市场健康平稳。
1-9月份，市区二手房交易面积89.4万平方米，同比增长0.27%，交易套数8030套，同比减低2.18%，其中二手住房交易面积80.86万平方米，7648套，同比分别减低0.54%、4.4%。总体来看，市区存量房市场基本平稳，但增速放缓，出现了同比降低的新情况，主要原因是因为受新房市场交易火爆因素影响，销售放缓，新政实施和消费需求的释放在一定程度助推了存量房市场的平稳前行。
需要特别说明的是，市区8月单月份二手房交易面积3.73万平方米，同比降低60.57%，环比降低65.59%，其中二手住房交易面积3.38万平方米，同比降低63.67%，环比降低68.11%；9月单月份二手房交易面积5.03万平方米，同比降低55.58%，环比增长34.82%，其中二手住房交易面积5.01万平方米，同比降低51.97%，环比增长48.22%。
交易面积减少较多的原因是因为大多数办理户在过户时因土地信息缺失无法落宗，处于权级调查环节，无法继续办理，所以数据统计上减少较多。
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